Jak zabić rynek dzierżaw? Ustawą o dzierżawie rolniczej, która na pierwszy rzut oka wydaje się rozsądną próbą uporządkowania rynku. Autorzy projektu chcą zwiększyć bezpieczeństwo dzierżawców, zachęcić do inwestowania, ograniczyć spory i zakończyć epokę ustnych, niepewnych umów zawieranych „na słowo”. Trudno polemizować z takimi celami.

Problem polega jednak na tym, że ustaw nie ocenia się po intencjach, lecz po skutkach, a te mogą okazać się dokładnie odwrotne od zamierzonych.

Projekt opiera się na zadziwiającym założeniu, że silniejsza ochrona dzierżawcy zachęci właścicieli do zawierania wieloletnich umów. Tymczasem w praktyce może wydarzyć się coś zupełnie przeciwnego. Właściciel, widząc, jak daleko idące skutki wywołuje podpisanie umowy, może dojść do prostego wniosku: najbezpieczniej będzie jej nie podpisywać wcale.

Długoterminowa dzierżawa przestaje być bowiem zwykłą umową cywilnoprawną, a zaczyna przypominać trwały stosunek prawny, z którego bardzo trudno się wycofać. Umowy nie można swobodnie wypowiedzieć. Dzierżawca może zostać wpisany do księgi wieczystej działki. Sprzedaż gruntu nie kończy dzierżawy – nowy właściciel automatycznie wstępuje w prawa i obowiązki poprzednika. Nawet śmierć dzierżawcy nie musi oznaczać końca umowy, ponieważ może w nią wejść osoba bliska. Jeżeli właściciel zgodzi się na większe inwestycje, przy zakończeniu dzierżawy może zostać zobowiązany do rozliczenia niezamortyzowanych nakładów lub zawarcia kolejnej umowy umożliwiającej ich pełną amortyzację.

Zadajmy sobie teraz pytanie: czy przeciętny właściciel prywatnej ziemi będzie chciał dobrowolnie wejść w taki układ?

Widać, że legislatorzy bazowali na ustawie o dzierżawie nieruchomości z KOWR, ale KOWR nie ma dorastających dzieci, nie odziedziczył ziemi po rodzicach lub dziadkach, nie zmienia się jego sytuacja życiowa, plany i ambicje. Właściciel dzisiaj chce ziemię wydzierżawić, ale za parę lat może zechcieć przekazać ją dziecku, sprzedać albo sam wrócić do gospodarowania. Projekt znacząco ogranicza tę swobodę. Właśnie tutaj rodzi się największy paradoks tej ustawy – jeżeli właściciele uznają, że nowe przepisy zbyt mocno ingerują w ich prawa, nie będą zawierać nowych umów. A bez właścicieli nie będzie przecież żadnych dzierżaw.

To jednak dopiero początek problemów. Projekt może zachwiać bezpieczeństwem tysięcy gospodarstw, które od wielu lat rozwijały się dokładnie tak, jak oczekiwało od nich państwo. Przez ostatnie kilkanaście lat kolejne programy pomocowe zachęcały rolników do inwestowania. Aby otrzymać wsparcie, wielu beneficjentów musiało powiększyć powierzchnię gospodarstwa, osiągnąć określoną wielkość ekonomiczną i utrzymać efekty inwestycji przez wiele kolejnych lat. W praktyce bardzo często było to możliwe wyłącznie dzięki wieloletnim umowom dzierżawy zawartym zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami.

Projekt przewiduje jednak, że znaczna część takich umów będzie mogła funkcjonować jedynie przez okres przejściowy. Później strony będą musiały zawrzeć nowe umowy odpowiadające rygorom nowej ustawy. I tutaj pojawia się pytanie, na które projekt nie daje odpowiedzi: co stanie się, jeżeli właściciel nie będzie chciał podpisać nowej umowy?

Konsekwencje poniesie nie właściciel, lecz dzierżawca. Utrata części dzierżawionej powierzchni może oznaczać niespełnienie warunków biznesplanu, utratę wymaganej wielkości ekonomicznej lub naruszenie obowiązku zachowania trwałości inwestycji. W zależności od programu pomocowego może to prowadzić do obowiązku zwrotu części, a nawet całości pomocy otrzymanej wiele lat wcześniej – mimo że rolnik działał zgodnie z prawem obowiązującym w chwili podejmowania decyzji inwestycyjnych.

Trudno o bardziej niebezpieczny sygnał wysyłany przez państwo. Najpierw zachęcamy rolników do inwestowania i budowania gospodarstw na wieloletnich dzierżawach. Później zmieniamy zasady w taki sposób, że utrzymanie tych dzierżaw przestaje zależeć od dobrej współpracy stron, a zaczyna zależeć od tego, czy właściciel zdecyduje się wejść w nowy, znacznie bardziej restrykcyjny reżim prawny.

Nie mniej problematyczna jest skala formalizacji. Projekt wymaga szczególnej formy umowy pod rygorem nieważności, poświadczenia daty oraz sporządzania protokołów wydania i zwrotu nieruchomości. Takie wymogi można jeszcze zrozumieć przy trzydziestoletniej dzierżawie dużego gospodarstwa. Trudniej zaakceptować je przy corocznych dzierżawach kilkuhektarowych pól pod buraki, ziemniaki czy warzywa. Plantator buraków czy ziemniaków nie dzierżawi tych samych pól przez kilkanaście lat. Musi je zmieniać z uwagi na płodozmian. Co roku podpisuje dziesiątki umów z różnymi właścicielami. Projekt praktycznie nie dostrzega tej specyfiki.

Na tym jednak ryzyko się nie kończy. Już dziś zdarzają się przypadki, w których ARiMR żąda od rolników przedstawienia dokumentów potwierdzających tytuł prawny do nowo zgłaszanych działek. Projekt nie nakłada obowiązku dołączania umów dzierżawy do każdego wniosku o dopłaty, ale tworzy jednolity, sformalizowany model takiej umowy. Jeżeli w przyszłości stanie się ona podstawowym dokumentem wykorzystywanym przy weryfikacji prawa do użytkowania gruntów, pojawią się dwa poważne zagrożenia.

Pierwsze oznacza ogromne obciążenie administracyjne. Każda nowa dzierżawa wymagałaby sprawdzenia przez ARiMR nie tylko tego, kto faktycznie użytkuje grunt, ale również tego, czy umowa została zawarta w prawidłowej formie, czy ma wymagane poświadczenia i protokoły oraz czy nie jest dotknięta wadą skutkującą nieważnością.

Drugi scenariusz jest jeszcze groźniejszy. Jeżeli ARiMR nie będzie badała tych dokumentów na etapie przyznawania dopłat, lecz wróci do nich dopiero po kilku latach podczas kontroli, rolnik może znaleźć się w jeszcze bardziej dramatycznej sytuacji.

W obu przypadkach wada formalna umowy, której nie da się już naprawić, może oznaczać zakwestionowanie prawa do użytkowania zgłoszonego gruntu. A stąd już bardzo blisko do zakwestionowania części powierzchni objętej płatnościami i uruchomienia mechanizmów sankcyjnych przewidzianych dla błędnego deklarowania powierzchni.

Czy naprawdę chcemy stworzyć system, w którym o bezpieczeństwie inwestycji i dopłat będzie decydował błąd formalny popełniony przy sporządzaniu jednej z kilkudziesięciu umów dzierżawy?

Największy paradoks tej ustawy polega jednak na czymś innym: im bardziej ustawodawca będzie próbował zmusić uczestników rynku do formalizacji, tym większa będzie pokusa jej unikania. Nietrudno wyobrazić sobie rozmowę dwóch sąsiadów:

– Uprawiaj tę ziemię jak dotychczas. Ale żadnej nowej umowy nie podpisujemy.

I właśnie wtedy ustawa, która miała uporządkować rynek dzierżaw, może osiągnąć skutek dokładnie odwrotny od zamierzonego.

P.S.

Dla jasności, bo tematyka jest skomplikowana prawnie i szeroka, co daje pole do manipulacji naszym stanowiskiem:

Nie bronimy nieformalnych dzierżaw ani właścicieli, którzy chcą wykorzystywać rolników. Zwracamy uwagę na ryzyko, że projekt w obecnym kształcie może odstraszyć właścicieli od zawierania formalnych umów. A wtedy najbardziej stracą rolnicy produkcyjni – właśnie ci, którzy chcą inwestować, wapnować, poprawiać glebę i rozwijać gospodarstwa.

Nie jesteśmy przeciwni pisemnym umowom dzierżawy. Przeciwnie – uważamy, że dobre pisemne umowy są potrzebne. Sprzeciwiamy się jednak tezie, że jedyną drogą do profesjonalizacji dzierżaw jest sztywna ustawa, która pod rygorem nieważności narzuca wszystkim jeden model relacji. Obecny Kodeks cywilny daje stronom wystarczające narzędzia. Państwo powinno przygotować dobry wzorzec umowy i promować jego stosowanie, a nie tworzyć przepisy, które mogą zniechęcić właścicieli do zawierania formalnych dzierżaw.

Stoimy na stanowisku, że obecny Kodeks cywilny wystarcza. Strony mogą dziś zawrzeć umowę pisemną, określić czas jej trwania, zasady wypowiedzenia, sposób rozliczenia nakładów, obowiązki dotyczące wapnowania, nawożenia, utrzymania kultury rolnej czy protokolarnego przekazania gruntu. Problemem nie jest brak możliwości prawnych, lecz brak dobrych wzorców i praktyki ich stosowania. Tę lukę da się wypełnić wzorcem umowy, a nie ciężką ustawą obejmującą cały prywatny rynek dzierżaw.

#PolskieRolnictwo#Rolnicy#ProtestyRolnicze#WPR#DopłatyBezpośrednie#GospodarstwaProdukcyjne#BezpieczeństwoŻywnościowe